전세가 하락 비상

최근 전세시장에서는 전세가 하락세가 가파르게 진행되고 있습니다. 주거 선호도가 높은 지역도 하락세를 피하지 못하고 있습니다. 이에 따라 전세시장은 혼란의 상황에 처하고 있습니다. 이번 글에서는 최근 전세시장의 현황과 보증금 미반환 등의 문제점을 살펴보겠습니다.

 

아파트

 

전세가 하락

전세가 하락 급격

최근 전세 시장 불안은 강남북을 가리지 않습니다. 강남구 개포동의 입주 4년 차 아파트 ‘레미안블레스티지’ 84㎡(이하 전용면적) 전세가 최근 8억원에 거래됐습니다. 작년 6월 16억원에 거래된 같은 면적 전세 최고가와 비교하면, 반년 사이 전셋값이 절반으로 떨어졌습니다.

강남권 반값 전세는 이 뿐 아니라 작년 최고가보다 40~50%씩 떨어진 가격에 전세 계약이 체결되는 사례가 잇따르고 있습니다. 서초구 반포동 ‘반포자이’ 84㎡ 전세는 작년 5월 22억원에 거래됐는데, 이달엔 12억원 거래 사례가 나왔습니다. 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 84㎡ 전세는 작년 3월 15억8000만원에서 이달 8억원으로 49% 떨어졌습니다.

서울 강남권은 작년 상반기만 해도 전셋집 공급이 부족해 아우성이었습니다. 하지만 지금은 보증금을 수억원씩 낮추고도 세입자를 못 구하는 사례가 속출하고 있습니다.

역전세 확산

전세시장의 불안은 주로 금리 인상에 따른 ‘전세의 월세화’가 가장 큰 요인으로 지목되고 있습니다. 2021년 7월 연 0.5%였던 기준금리는 3.5%까지 오르면서 2~3%대였던 전세 대출 금리는 6%대를 넘어서기도 했습니다. 이는 전세 보증금을 월세로 낼 때 적용하는 전·월세 전환율(서울 4.9%)보다 높아진 것입니다. 전월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 보증금 1억원 당 연간 월세 금액의 비율을 의미합니다. 대출금리보다 전월세 전환율이 낮은 경우, 목돈을 빌려 전세 이자를 내는 것보다 다달이 월세를 내는 것이 비용상 유리한 상황이 됩니다.

하지만 이러한 전세 시장의 변화에 따라 새로운 문제들이 생겨나고 있습니다. 예를 들어, 신규 세입자에게 받는 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 다 돌려주지 못하는 ‘역전세’가 확산할 우려가 커지고 있습니다. 전셋값에 거품이 끼었던 2년 전, 세입자를 들였던 집주인들은 이제 비상입니다. 신규 세입자에게 받는 보증금으로 기존 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련하는 것은 불가능한 상황이 됩니다. 강남 지역 한 공인중개사는 “2년 전 시세대로 전세 계약을 맺은 집주인이라면 기존 세입자와 계약 갱신을 위해 최소 2억3억원에서 많게는 5억6억원 정도의 현금이 필요한 상황”이라고 언급하기도 했습니다.

또한 세입자들은 전세금을 돌려받기 어려운 ‘깡통 전세’ 피해를 받을 수 있기 때문에 주의가 필요합니다. 이러한 문제들은 전세시장의 안정성에 대한 우려를 불러일으키고 있으며, 이를 해결하기 위한 제도적 개선이 필요한 상황입니다.

 

집단 보증금 미반환 사태 우려

이러한 상황에 대해 국토연구원은 "보증금 미반환 문제는 전세시장 안정을 위협하는 중요한 요인 중 하나이며, 세입자와 집주인 모두에게 큰 부담이 될 수 있다"고 지적했습니다. 그러나 이러한 문제를 해결하기 위해서는 세입자와 집주인 모두가 협력해야 합니다.

먼저, 세입자는 전월세 계약 시 보증금 상환 능력이 높은 집주인과 계약을 맺어야 합니다. 이를 위해서는 집주인의 금융 자산과 대출, 집 매각 대금 등을 확인할 수 있는 시스템이 필요합니다. 또한, 세입자는 보증금 대신 보증보험 등의 대안을 고려할 수도 있습니다.

한편, 집주인은 전월세 계약 시 보증금 상환 능력을 고려해야 합니다. 세입자의 보증금으로 다른 세입자의 보증금을 돌려주는 '깡통 전세'를 하지 않도록 주의해야 합니다. 또한, 보증금 이자를 받을 수 있는 상품을 선택하거나, 보증금 대신 선불 월세 등의 대안을 고려할 수도 있습니다.

 

전세가 하락 정부 대책

정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 다양한 대책을 마련하고 있습니다. 예를 들어, 보증금 대신 보증보험 등의 대안을 제공하거나, 전월세 전환율을 조정하는 등의 방안이 있습니다. 하지만 이러한 대책이 세입자와 집주인 모두에게 만족스러운 결과를 가져올지는 아직 미지수입니다.

 

전세시장은 일시적인 현상일 수도 있지만, 현재의 상황은 전세시장 안정을 위해 세입자와 집주인 모두가 협력해야 한다는 것을 보여줍니다. 이를 위해서는 더욱 체계적인 대출 시스템과 세입자와 집주인의 권리와 의무에 대한 명확한 법적 규정이 필요합니다.

 

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